五、房地產(chǎn)投資價(jià)值評估多需比較多方案由于投資方式的不同，房地產(chǎn)投資價(jià)值評估結(jié)果也往往需要多個(gè)方案進(jìn)行比較，分析各個(gè)方案實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)性和價(jià)值效益，為委托方提供多個(gè)價(jià)值指標(biāo)或區(qū)間指標(biāo)，這也是房地產(chǎn)投資價(jià)值評估區(qū)別于傳統(tǒng)鑒證類評估的重要表現(xiàn)形式之一。房地產(chǎn)泡沫成因、評估、預(yù)控房地產(chǎn)評估中幾個(gè)問題的思考關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)與評估、***風(fēng)險(xiǎn)的研究我國房地產(chǎn)評估市場的規(guī)范問題房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評估要點(diǎn)投資決策：評估結(jié)果可以幫助投資者判斷房地產(chǎn)的潛在增值空間和投資回報(bào)率。六合區(qū)品牌房地產(chǎn)評估平臺

補(bǔ)地價(jià)是指在更改**原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、***劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給**的一筆地價(jià)。1、一般評估：這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時(shí)，求助于評估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。2、房地產(chǎn)*****評估：這類評估是購房者尋求金融支持時(shí)，對自己所***的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。高淳區(qū)貿(mào)易房地產(chǎn)評估平臺房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅收的征收往往以評估價(jià)值為基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。*****向銀行申請房地產(chǎn)*****時(shí)，***人以***物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對**銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定***物的擔(dān)保價(jià)值需要對***人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的**金額，也會(huì)提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。申請公積金**的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評估。

（一）對***物價(jià)值過高評估一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分*****中，很大一部分**無法被***品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，***品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行**帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。（二）不能準(zhǔn)確把握***物隱含的風(fēng)險(xiǎn)這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)*****評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約***物價(jià)值的其他因素等等。*****評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障*****清償?shù)陌踩浴Ｍㄟ^預(yù)測房地產(chǎn)未來的凈收益，并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其轉(zhuǎn)化為當(dāng)前價(jià)值。

（三）忽視*****項(xiàng)目的可行性評估房地產(chǎn)*****是在借款人的償還能力即***還款來源之外，以房地產(chǎn)***物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)***還款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還**時(shí)，銀行可通過處置***物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)***物本身在降低**風(fēng)險(xiǎn)，減少**損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供***物作為能否**的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。多用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商業(yè)店鋪、寫字樓等。鼓樓區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)評估概況

價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：評估結(jié)果應(yīng)反映某一特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是不斷變化的。六合區(qū)品牌房地產(chǎn)評估平臺

市場上應(yīng)用**為***的也是**為精確評估方法是市場比較法。在估算房價(jià)時(shí)參考的因素 [1]包括:1. 所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格3．所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。對于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)理論和數(shù)學(xué)模型算法，計(jì)算出各因素對房價(jià)的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價(jià)格。此外成本法和收益法也是求取房地產(chǎn)市場價(jià)格所經(jīng)常使用的方法六合區(qū)品牌房地產(chǎn)評估平臺

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